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Mitarbeiterwohnungen als Wettbewerbsfaktor
Wohnraum wird zum strategischen Instrument bei der Gewinnung von Pflegekräften. Die aczepta Gruppe in Freiburg zeigt, wie Träger mit Mitarbeiterwohnungen punkten – und welche rechtlichen und steuerlichen Fallstricke zu beachten sind. Bis zu 40 Prozent Abschreibung sind möglich.
Mitarbeiterwohnungen entwickeln sich für Pflegeträger zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor. Nach Angaben der aczepta Gruppe in Freiburg entscheidet die Wohnungsfrage längst mit darüber, ob internationale Bewerber gewonnen werden können. „Wir bekommen inzwischen zahlreiche Bewerbungen, bei denen die Frage nach Wohnraum ausdrücklich mitentscheidend ist“, berichtet Geschäftsführer Dennis Rahneberg.
23 Wohnungen im Portfolio
Das Unternehmen stellt mittlerweile rund 23 Wohnungen zur Verfügung – vom WG-Zimmer für Auszubildende bis zur Familienwohnung für Fachkräfte aus Drittstaaten. Neben Anmietung setzt aczepta auf Eigenbau: Bei jedem Neubauprojekt werden eigene Wohnungen eingeplant und in eine separate Immobiliengesellschaft ausgelagert.
Zwei rechtliche Modelle
In der Praxis unterscheidet aczepta zwei Arten: Für WG-Zimmer und Übergangswohnungen schließt der Träger Zwischenmietverträge. Familienwohnungen werden dagegen als klassische Werkswohnungen nach §§ 576 bis 576b BGB vermietet. Bei Werkswohnungen ist der Vermieter zugleich Arbeitgeber. Nach Ende des Arbeitsverhältnisses kann mit zweimonatiger Frist gekündigt werden, sofern das Mietverhältnis nicht länger als zehn Jahre bestand.
Steuerliche Vorteile nutzen
Bei Werkswohnungen sollte der Mitarbeiter mindestens rund zwei Drittel der ortsüblichen Miete zahlen, um einen lohnsteuerpflichtigen geldwerten Vorteil zu vermeiden. Wer selbst baut oder kauft, kann erhebliche Steuervorteile nutzen, so Steuerberater Ulrich Creydt von der Ypsilon Group. Durch Kombination verschiedener Modelle – degressive AfA, Sonderabschreibung nach Wachstumschancengesetz, Verluste aus vergünstigter Vermietung – lassen sich bis zu 40 Prozent des Gebäudewertes innerhalb der ersten vier Jahre abschreiben.
Die wichtigsten Hebel: degressive AfA von jährlich fünf Prozent, Sonderabschreibung nach Wachstumschancengesetz von zusätzlichen fünf Prozent jährlich bei Bauanträgen zwischen 2023 und 2029, sowie die Möglichkeit, Verluste aus vergünstigter Vermietung gewinnmindernd geltend zu machen. Die Überführung des Wohnimmobilienbestands in eine Immobilien-GmbH oder -KG kann zudem eine Gewerbesteuer-Befreiung ermöglichen. Zwischen 2028 und 2032 wird die Körperschaftsteuer für Immobilien-GmbHs von 15 auf 10 Prozent abgesenkt.
Begleitung notwendig
„Die anfänglichen Investitionen liegen immer beim Träger – von der Grundausstattung bis zu Kautionen“, erklärt Rahneberg. Als Hauptmieter haftet der Träger gegenüber dem Vermieter. Wichtig sei eine enge Begleitung durch Sozialarbeit und Integrationsmanagement. „Wir nutzen bewusst keine Patientenzimmer als Wohnraum“, betont Rahneberg. Sein Rat: „Entscheidend ist, dass Qualität, Preis und Transparenz stimmen – sonst wird aus einem Vorteil schnell ein Image-Nachteil.“
Von Steve Schrader
Veranstaltungstipp
Dennis Rahneberg ist Geschäftsführer bei der aczepta Holding GmbH in Freiburg. Ulrich Creydt ist Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Group. Beide referieren auf der EXPO living & care am 23. und 24. Juni 2026 in Berlin zum Thema „Mitarbeiterwohnungen clever einsetzen – Talente sichern, Steuern optimieren“.
Alle Infos zum Programm und zur Anmeldung
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