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Pflege- und Seniorenimmobilien: Internationales Kapital drängt nach Deutschland
Seniorenwohnen ist für Investoren keine Nische mehr, sondern fester Bestandteil ihrer Strategie. Internationales Kapital strömt in den deutschen Markt, die Transaktionsaktivität zieht an – doch fast die Hälfte der Investoren findet nicht genug Objekte. Für die ambulante Pflege wächst die Nachfrage massiv, der Bestand hält nicht Schritt.
Der Investmentmarkt für Pflege- und Seniorenimmobilien in Deutschland hat nach den Verwerfungen der vergangenen Jahre eine Phase der Stabilisierung erreicht. Das erklärte Maximilian Merkel, Senior Consultant bei Cushman & Wakefield, auf dem Jahreskongress Wohnen und Pflege im Alter am 19. März 2026 von Heuer Dialog in seinem Vortrag zu den aktuellen Marktdaten.
Internationales Kapital sucht den deutschen Markt
Laut Merkel fließt derzeit erheblich mehr internationales Kapital nach Europa – insbesondere aus Nordamerika, Großbritannien und dem asiatisch-nahöstlichen Raum. Deutschland stehe dabei im Fokus, und zwar gezielt für den Bereich Living-Immobilien, der bei Cushman & Wakefield neben klassischem Wohnen auch Seniorenimmobilien, Betreutes Wohnen und Pflegeheime umfasst. Die früher übliche strikte Trennung zwischen Wohn- und Seniorenimmobilien in den Portfolios der Investoren löse sich zunehmend auf, so Merkel.
Seniorenwohnen wird zur strategischen Assetklasse
Eine Anfang 2026 von Cushman & Wakefield durchgeführte Umfrage unter Wohninvestoren bestätigt den Trend: 58 Prozent der befragten Marktakteure gehen davon aus, dass der Fokus auf Seniorenwohnen weiter zunehmen wird. Das Segment sei mittlerweile fester Bestandteil der Investitionsstrategien auch großer Anleger und verteile sich geographisch weit über die Top-7-Städte hinaus, berichtete Merkel.
Gleichzeitig offenbart die Umfrage ein strukturelles Problem: Fast die Hälfte der Investoren konnte in den vergangenen zwei Jahren ihre Akquisitionsziele nicht erfüllen. Es fehle schlicht an geeignetem Produkt im Markt. Beim Betreuten Wohnen verschärfe sich diese Knappheit zusätzlich, da der Bestand deutlich geringer sei als bei Pflegeheimen und kaum Neubau hinzukomme.
Renditen stabil, Transaktionsvolumen bei 1,2 bis 1,3 Milliarden Euro
Das Transaktionsvolumen für Pflege- und Seniorenimmobilien lag laut Cushman & Wakefield 2025 bei rund 1,2 bis 1,3 Milliarden Euro – auf einem ähnlichen Niveau wie 2024. Den Schwerpunkt bildeten volumenmäßig Pflegeheime, was Merkel primär auf den größeren Bestand zurückführte.
Die aktuelle Spitzenrendite für Pflegeheime bezifferte Merkel auf 5,1 Prozent – allerdings für Neubauqualität in Top-7-Standorten mit erstklassigem Betreiber. Im Betreuten Wohnen liegt die Spitzenrendite bei 4,5 Prozent, was laut Merkel der Nähe zur klassischen wohnwirtschaftlichen Nutzung geschuldet sei. Weitere Renditerückgänge sehe man aktuell nicht, aber auch keine Anstiege – die Stabilität sei das entscheidende Signal.
Investorenlandschaft verschiebt sich
Bei Pflegeheimen hat sich laut Merkel das Investorenumfeld spürbar verändert. Klassische institutionelle Anleger seien bei Bestandsimmobilien weniger aktiv. Stattdessen treten vermehrt Family Offices und ausländisches Private-Equity-Kapital auf, das „unbedingt in den Markt will, am liebsten großvolumig“, wie Merkel formulierte. Beim Betreuten Wohnen sei es zusätzlich die Gruppe der klassischen Wohninvestoren, die das Segment zunehmend für sich erschließe.
Ambulanter Sektor wächst am stärksten
Für die ambulante Pflege lieferte Merkel eine zentrale Erkenntnis: Die Statistiken zeigen einen „extrem starken“ Zuwachs an Pflegebedürftigen im ambulanten Sektor. Die Zahl der Pflegebedürftigen insgesamt soll bis 2070 um über 30 Prozent steigen, wobei die Altersgruppe 80+ besonders stark wächst. Der Grundsatz „ambulant vor stationär“ bestimme den Markt weiterhin mit und treibe auch die Investmentnachfrage.
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