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Gesundheitsimmobilien: Pflegeheime sind stabiler Anker
Der deutsche Markt für Gesundheitsimmobilien setzt seine Erholung fort, und Pflegeheime spielen dabei die zentrale Rolle. Wie der Immobiliendienstleister CBRE mitteilt, entfielen 2025 rund 630 Millionen Euro auf Transaktionen mit Pflegeheimen – ein Plus von 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Damit machte diese Sub-Assetklasse etwa die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens von 1,2 Milliarden Euro aus. Die Spitzenrendite für Pflegeheime blieb laut CBRE stabil bei 5,4 Prozent.
„Die Preiskorrektur bei Bestandsobjekten ist weitestgehend abgeschlossen, sodass sich Käufer und Verkäufer auf einer realistischen Preisbasis für ihre Verhandlungen treffen“, erklärt Marco Schnell, Head of Investment Advisory Services bei CBRE. Ob es im Premiumsegment zu einer Renditekompression kommen werde, müsse sich in den kommenden Monaten zeigen, ergänzt Marcus Max, Associate Director Valuation Advisory Services bei CBRE. Voraussetzung sei jedoch, dass wieder mehr hochwertige Produkte gehandelt würden und die Neubauaktivität zunehme.
Ambulante Immobilien mit stärkstem Wachstum
Neben Pflegeheimen entwickelten sich auch andere Segmente des Gesundheitsimmobilienmarkts unterschiedlich. Den zweiten Platz belegten laut CBRE Einrichtungen für Seniorenwohnen mit rund 212 Millionen Euro, was allerdings einem Rückgang von 14 Prozent entspricht. Besonders dynamisch zeigte sich hingegen das Segment der ambulanten Gesundheitsimmobilien wie Ärztehäuser: Hier stieg das Volumen um 121 Prozent auf 200 Millionen Euro. Kliniken und Rehakliniken kamen gemeinsam auf 170 Millionen Euro, ein Zuwachs von acht Prozent.
Insgesamt erreichte der Gesundheitsimmobilienmarkt 2025 ein Transaktionsvolumen von 1,2 Milliarden Euro – ein Plus von 18 Prozent. Nach dem Krisenjahr 2023 war dies das zweite Erholungsjahr in Folge. Laut CBRE gehörte Healthcare neben Hotel und Retail zu den wenigen Assetklassen, die im vergangenen Jahr zulegen konnten.
Pflegekassen unter Druck – Reformen bleiben aus
Trotz der positiven Marktentwicklung wächst der politische Druck auf den Pflegesektor. „Es gab große Hoffnung, dass die neue Bundesregierung im Jahr 2025 dringend notwendige Reformen für eine zukunftsfähige Pflege- und Gesundheitslandschaft auf den Weg bringt“, sagt Anna Maria Burrichter, Associate Director bei CBRE. „Bisher ist jedoch wenig geschehen und statt grundlegender Strukturreformen verliert sich die Politik mehr und mehr im Unkonkreten.“
Der Handlungsbedarf sei erheblich: Erneut werde vor der drohenden Zahlungsunfähigkeit mehrerer Pflegekassen gewarnt. Gleichzeitig prognostiziere das Statistische Bundesamt, dass in zehn Jahren jede vierte Person in Deutschland 67 Jahre oder älter sein werde. Die Assetklasse verlange von Investoren daher ein tiefes Verständnis für die komplexe Verbindung zwischen Immobilie, Betrieb und regulatorischen Rahmenbedingungen, so Burrichter. Im Gegenzug biete sie eine langfristig gesicherte Nachfrage.
Für 2026 rechnet CBRE mit weiteren Abschlüssen. Großvolumige Transaktionen, die 2025 nicht finalisiert wurden, sollen zu Jahresbeginn zum Abschluss kommen. Zudem
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