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Seniorenimmobilien: Flächen effizient nutzen
Mit welchen Konzepten und Ideen lassen sich Flächen im Quartier effizient nutzen und welche Fördermöglichkeiten gibt es für Seniorenimmobilien? Dr. Marco Kelle erläutert dies im Interview
Der Bedarf an Pflegeimmobilien ist groß, das Bauen im Moment, sagen wir mal, herausfordernd. Wie ist die Stimmung in der Branche derzeit?
Grundsätzlich kann man die Stimmung in der Branche als angespannt bezeichnen. Die Meldungen über Insolvenzen großer sozialer Träger häufen sich. In dieser Situation ist nicht an Neuinvestitionen zu denken. Auch Investoren aus der Wohnungswirtschaft, die als Partner für die Sozialwirtschaft auftreten, haben die meisten Neubauvorhaben vorerst auf Eis gelegt oder sogar komplett davon Abstand genommen. Der Grund sind die steigenden Bau- und Energiekosten sowie die Finanzierungskosten, da diese einen Anstieg der Mieten bzw. Investitionskosten auf ein Niveau verursachen, das am Markt nicht mehr realisierbar ist.
Gleichzeitig ist den sozialen Trägern bewusst, dass sie in ihre Bestandsimmobilien investieren müssen, um die von der Bundesregierung vorgegebenen Klimaziele zu erreichen und um ihre Immobilien attraktiv zu halten. Marktexperten schätzen, dass für die energetischen Sanierungsmaßnahmen bis 2030 Investitionen von ca. 3-5 Millionen Euro je stationäre Bestandseinrichtung in Deutschland erforderlich sind. Das sind in Summe ca. 35 – 60 Milliarden Euro. Dass die Betreiber diese Kosten nicht ausschließlich aus Eigenmitteln werden stemmen können, steht fest. Doch das Fehlen von verlässlichen Förderprogrammen oder Finanzierungsmöglichkeiten sorgt für zusätzliche Unsicherheit.
Flächen sind teuer. Welche kreativen Ansätze sehen Sie, Grundrisse und Flächen im Quartier effizient zu nutzen?
Das Thema der Flächeneffizienz ist nicht neu in der Immobilienbranche, jedoch aufgrund der derzeitigen Marktlage aktueller denn je. Das Quartierskonzept an sich ist hier bereits ein guter Weg, da sich in den Nutzungen, die in einem Quartier zusammengefasst werden, gute Flächensynergien generieren lassen. So können Aufenthaltsräume im Betreuten Wohnen oder Begegnungsstätten teilweise oder vollständig in die Räume der Tagespflege integriert werden und stehen den Nutzern außerhalb der Betreuungszeiten der Tagespflegen zur Verfügung. Gleiches gilt für Büroflächen der Sozialstationen. Auch diese lassen sich sehr gut mit den Büro- und Personalflächen von Tagespflegen zusammenfassen.
Im Bereich der Wohnungen geht der Trend klar zu kleinen und kompakten Wohnungsgrundrissen. 3-Raum-Wohnungen sind im Betreuten Wohnen nur noch selten zu finden. Kleine 2-Raum oder 1,5-Raum-Wohnungen sind deutlich gefragter. Potenzial steckt hier in der Adaption von Ideen aus den sogenannten Tiny-House-Konzepten in die Planung und den Bau von größeren Wohnungseinheiten. Der Vorteil von Tinyhouses liegt in der Mehrfachnutzung von Flächen und in der Nutzung der Raumhöhe zur Reduzierung der Grundfläche einer Wohnung. Auf dem ersten Blick kollidieren diese Aspekte mit den körperlichen Einschränkungen im höheren Alter. Allerdings lassen sich hier durch den gezielten Einsatz von Technik praktikable Lösungen finden.
Auch das Thema Modulbau bietet in diesem Zusammenhang Potenzial für eine kostengünstigere Umsetzung von Bauvorhaben.
Wie sieht es aktuell mit Fördermöglichkeiten in der Sozialwirtschaft aus?
Nachdem monatelang keine KfW-Förderung für Neubauvorhaben möglich war, gibt es seit Februar dieses Jahres wieder die Möglichkeit das KfW-Programm „Klimafreundlicher Neubau“ in Anspruch zu nehmen. Allerdings wurde der maximale Kreditbetrag je Wohnung von 120.000 Euro auf 100.000 Euro reduziert, es sei denn, es wird der QNG-Standard erreicht. Dann beträgt die Förderung weiterhin 150.000 Euro je Wohnung. Das heißt auch hier steht das Thema der Nachhaltigkeit klar im Vordergrund. Allerdings ist das Zinsniveau auch hier deutlich höher als vor der Einstellung des Vorgängerprogramms. Außerdem wird für Neubauvorhaben kein Tilgungszuschuss mehr gewährt.
Im Bereich der Sanierung steht das KfW-Programm 261 „Bundesförderung für Effiziente Gebäude“ zur Verfügung. Hier sind die Finanzierungsbedingungen attraktiver als im Neubausektor, denn die Förderung beträgt nach wie vor 120.000 Euro je Wohnung bzw. 150.000 Euro bei Erreichen einer Nachhaltigkeitsklasse. Attraktiv ist auch der Tilgungszuschuss von 5% bis zu 45% der Kreditsumme. Aber auch bei der KfW-Förderung von Sanierungen ist das Zinsniveau in den vergangenen Monaten deutlich gestiegen.
Außerdem muss erwähnt werden, dass das Erreichen einer Nachhaltigkeitsklasse mit wesentlichen Mehraufwendungen verbunden ist und vielfach die Expertise zur Umsetzung der QNG-Regularien fehlt. Weiterhin werden über die BAFA verschiedene Einzelmaßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und Ausbau der Erneuerbaren Energien mit Zuschüssen gefördert. Über die Kommunalrichtlinie können nicht nur strategische und investive Maßnahmen der Kommunen, sondern auch von öffentlichen, gemeinnützigen oder religionsgemeinschaftlichen Einrichtungen der Pflege, Betreuung, Unterbringung sowie Hilfe für Menschen gefördert werden.
Die Fragen stellte Kerstin Hamann
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