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Baukosten von über 250.000 Euro je Pflegeplatz bremsen Neubau
Neue Pflegeheimplätze kosten vielerorts inzwischen mehr als 250.000 Euro pro Platz. Weil die refinanzierbaren Investitionskosten häufig nicht Schritt halten, entstehen Finanzierungslücken – bei Neubauten ebenso wie bei dringend nötigen Modernisierungen. Insgesamt sieht die aktuelle HypZert-Studie bis 2040 einen Neu- und Reinvestitionsbedarf von 81 bis 125 Milliarden Euro in der stationären Pflege.
Die HypZert Fachgruppe Sozialimmobilien hat die sechste Auflage ihrer Studie „Bewertung von Pflegeheimen“ veröffentlicht. Die Fachpublikation untersucht wirtschaftliche, regulatorische und betriebliche Veränderungen auf dem deutschen Pflegemarkt. Im Mittelpunkt steht der hohe Investitionsdruck: Für neue Pflegeheime veranschlagt die Studie vielerorts Baukosten von mehr als 250.000 Euro je Pflegeplatz. Die im Pflegesatzrecht vorgesehenen refinanzierbaren Investitionskosten reichten dabei häufig nicht aus, um diese Ausgaben zu decken. Die daraus entstehenden Finanzierungslücken erschwerten sowohl den Neubau als auch die Sanierung und Modernisierung bestehender Einrichtungen.
Der Bedarf ist erheblich. Nach Angaben der Berliner Zertifizierungsstelle für Immobiliengutachter lebten 2023 rund 5,7 Millionen pflegebedürftige Menschen in Deutschland. Bis 2055 werde diese Zahl laut Statistischem Bundesamt auf rund 6,8 Millionen steigen. Bereits bis 2040 seien rund 322.000 zusätzliche stationäre Pflegeplätze erforderlich, heißt es in der Publikation. Den daraus resultierenden Neu- und Reinvestitionsbedarf für die stationäre Pflege beziffert HypZert auf insgesamt 81 bis 125 Milliarden Euro.
Ersatzneubauten gewinnen an Bedeutung
Neben den hohen Baukosten verschärft der Fachkräftemangel die Lage. Ersatzneubauten gewinnen laut Studie deshalb an Bedeutung: Sie können bestehende Bewohner- und Personalstrukturen übernehmen und weisen dadurch geringere Anlauf- und Betriebsrisiken auf als vollständig neue Standorte.
Einzelzimmerquoten setzen Bestand unter Druck
Zusätzlichen Modernisierungsbedarf schaffen landesrechtliche Vorgaben zu höheren Einzelzimmerquoten. Viele ältere Einrichtungen müssten deshalb umgebaut werden. Dabei bestehe allerdings das Risiko, dass Bestandsschutzregelungen entfallen und sich die Zahl der verfügbaren Pflegeplätze verringert.
„Pflegeimmobilien bleiben eine gesellschaftlich unverzichtbare und langfristig nachgefragte Assetklasse. Gleichzeitig ist der Betrieb und damit auch die Bewertung anspruchsvoller geworden, weil wirtschaftliche, regulatorische und betriebliche Faktoren stärker denn je miteinander verflochten sind“, sagt Silke Rumetsch FRICS, Mitglied der HypZert Fachgruppe Sozialimmobilien und verantwortlich für das gruppenweite Immobilienmanagement bei VITREA.
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