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Verfasst von: Lutz Michel, Rechtsanwalt Dr.

Baurecht bei alternativen Wohnformen für Senioren

27.07.2015

Alle wollen "alternatives Wohnen für Senioren". Aber viele sehen bauplanungsrechtliche Hindernisse oder: schieben angebliche bauplanungsrechtliche Hindernisse vor, um Projekte zu verhindern. Dabei ist bauplanungsrechtlich viel mehr möglich, als vielerorts gemeint wird. Viele glauben, man müsste Sondergebiete ausweisen oder man dürfte Betreutes Wohnen nur auf Flächen errichten, die für den Gemeingebrauch ausgewiesen sind. Oder man verlangt gar die planungsrechtliche Widmung als Fläche für soziale Zwecke oder Gesundheitsnutzungen, wie z.B. Krankenhäuser.

Für die sog. alternativen Wohnformen sind die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen im Ergebnis sehr übersichtlich zu beurteilen: Zunächst ist der Ausgangspunkt die Qualifizierung der Nutzung an sich. Betreutes Wohnen ist Wohnen. Ein Gebäude für die Errichtung einer ambulant betreuten Wohngemeinschaft ist zunächst als sog. selbstverantwortete Wohngemeinschaft zweifelsfrei auch ein Gebäude, in dem eine  "Wohnnutzung" erfolgen soll. Aber selbst sog. anbieterverwantwortete WG-Angebote haben ihren Schwerpunkt in der Wohnnutzung. Die auch dort gegebene "Gemeinschaftswohnung" mutiert nicht dadurch zum Pflegeheim, dass es einen koordinierenden Dienstleister (i.d.R. den Pflegedienst) gibt, wenn ansonsten selbstständige, wenn auch gemeinschaftliche, private Haushaltsführung stattfindet und die modulare Beschaffung von Betreuungs- und anderen Dienstleistungen hinzukommt.

Die Baunutzungsverordnung beinhaltet klare  Rahmensetzungen für bauplanungsrechtliche Ausweisungen, da sie von verschiedenen Nutzungskategorien ausgeht: Dabei sind die sog.  Kleinsiedlungsgebiete gem. § 2 BauNVO, die vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen dienen, unkritisch: Zulässig sind neben den in solchen "Kleinsiedlungen" vorzufindenden Wohngebäuden, auch ausnahmsweise zugelassen "sonstige Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" und Anlagen für "gesundheitliche Zwecke" und "nicht störende Gewerbebetriebe".

Die in § 3 BauNVO geregelten reinen Wohngebiete dienen dem Wohnen mit der Folge, dass Wohngebäude und Anlagen zur Kinderbetreuung zulässig sind, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen, nicht jedoch "Anlagen zur Seniorenbetreuung", wobei man sich nach dem Differenzierungskriterium fragt, und  "sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke ". Jedoch ordnet § 3 Abs. 4 BauNVO an, dass zu den nach § 3 Abs. 2 BauNVO sowie den §§ 2, 4 bis 7 BauNVO zulässigen "Wohngebäuden" auch solche gehören, die "ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen". Hierunter fallen sicherlich auch Gebäude für Wohngemeinschaften. Gleiches gilt erst Recht für die in § 4 BauNVO geregelten allgemeinen Wohngebiete, die in § 4a BauNVO erfaßten Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete), die Dorfgebiete nach § 5 BauNVO, die in § 6 angesprochenen Mischgebiete und die Kerngebiete gem. § 7 BauNVO.

Die Zulässigkeit von Nutzungen richtet sich in den Bereichen, in denen Bebauungspläne bestehen, immer nach den planerischen Festsetzungen. Sie sind stets prioritär in den Blick zu nehmen - Kriterien siehe oben. In nicht beplanten Bereichen sind die §§ 34 BauGB und 35 BauGB zu beachten, nämlich die Vorschriften über den unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) und den Außenbereich (§ 35 BauGB).
Resumé: Bauplanungsrechtlich ist viel mehr möglich, als vielerorts gemeint wird. Aber: Die planungsrechtliche Qualifikation "Wohnen" hindert nicht, dass bauordnungsrechtlich Andforderungen gelten, die über das hinausgehen, was für "normale" Wohnnutzungen gilt. Und: Wie auch bei der Beurteilung bauordnungsrechtlicher Rahmenbedingungen ist die "einrichtungsrechtliche" Einordnung des betreffenden Wohnangebots und damit baulichen Nutzungsvorhabens  für die planungsrechtliche Zulässigkeit nur indiziell, nicht präjudiziell!

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